Αγορά ακινήτου στην Κύπρο: άδεια, τέλη και μεσίτης

Ξεκινάμε από αυτό που σας προστατεύει περισσότερο και που σχεδόν κανείς δεν ελέγχει: στην Κύπρο η κτηματομεσιτεία είναι αδειοδοτούμενο επάγγελμα.

Βάσει του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 2010, μόνο όποιος είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο Κτηματομεσιτών και κατέχει άδεια από το Συμβούλιο Κτηματομεσιτών μπορεί να ασκεί το επάγγελμα. Και ο νόμος λέει ρητά πώς το διαπιστώνετε.

Πώς ελέγχετε αυτόν που σας πουλά σπίτι

Ο εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης οφείλει:

• Να αναγράφει τη φράση «εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης», και αμέσως μετά τον αριθμό εγγραφής και τον αριθμό ετήσιας άδειας, σε κάθε έγγραφο και κάθε διαφήμιση που χρησιμοποιεί στο επάγγελμα
• Να διατηρεί γραφείο, με το πιστοποιητικό εγγραφής και την άδεια αναρτημένα σε περίοπτη θέση
• Να αναγράφει στην πρόσοψη το όνομα, τις ίδιες λέξεις και τον αριθμό εγγραφής

Ο έλεγχος είναι απλός: ψάξτε τους αριθμούς στην αγγελία. Αν μια διαφήμιση δεν φέρει αριθμό εγγραφής και άδειας, αυτός που την ανάρτησε είτε δεν είναι αδειούχος είτε δεν συμμορφώνεται — και τα δύο είναι λόγοι προσοχής με την προκαταβολή σας.

Άδεια αγοράς, αν δεν είστε πολίτης ΕΕ

Υπήκοοι τρίτων χωρών — και εταιρείες ελεγχόμενες από αλλοδαπούς — πρέπει να λάβουν άδεια από την τοπική Επαρχιακή Διοίκηση πριν αποκτήσουν ακίνητο.

• Έντυπο COMM 145, στην Επαρχιακή Διοίκηση της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο
• Δεν καταβάλλεται τέλος
• Δύο με τρεις εβδομάδες

Τι επιτρέπεται να αγοράσετε

Η άδεια δίνεται είτε για:

• Οικόπεδο ή αδιαίρετη γη έως 4.000 τ.μ., για ανέγερση κατοικίας ιδιοκατοίκησης — στα ζευγάρια δίνεται κοινή άδεια· είτε
• Έως δύο μονάδες, που μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετικό στάδιο ανάπτυξης: δύο κατοικίες, ή μία κατοικία και κατάστημα έως 100 τ.μ., ή μία κατοικία και γραφείο έως 250 τ.μ.

Ο περιορισμός ισχύει συνολικά για το ζευγάρι, όχι ανά άτομο.

Τι συνοδεύει την αίτηση

• Χωρομετρικό
• Αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας
• Αντίγραφο πολεοδομικής άδειας — μόνο όπου δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι· για οικόπεδα υπό διαχωρισμό, αντίγραφο της άδειας διαχωρισμού
• Αντίγραφο του πωλητηρίου εγγράφου
• Κατόψεις της κατοικίας ή του διαμερίσματος
• Αποδεικτικά οικονομικής επιφάνειας
• Αντίγραφα διαβατηρίων αιτητών και συζύγων
• Πιστοποιητικό γάμου με πιστοποιημένη μετάφραση, στις περιπτώσεις που ορίζει

Χαρτόσημο: τι άλλαξε και τι λέει ακόμη η επίσημη σελίδα

Οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι του 1963 έως 2025 καταργήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Έγγραφο που συντάχθηκε και υπογράφηκε έστω από ένα συμβαλλόμενο την 1η Ιανουαρίου 2026 ή αργότερα δεν υπόκειται σε χαρτόσημο. Έγγραφο που υπογράφηκε έστω από ένα συμβαλλόμενο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025 υπόκειται κανονικά και χαρτοσημαίνεται με την παλιά διαδικασία.

Αξίζει να το ξέρετε: η σελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών εξακολουθεί να αναφέρει το πωλητήριο «με το απαιτούμενο χαρτόσημο». Για συμβόλαιο που υπογράφηκε φέτος, η απαίτηση δεν υπάρχει πλέον.

Το χαρτόσημο 5 € για apostille και τα 2 € στην πιστοποιημένη μετάφραση παραμένουν.

Μεταβιβαστικά τέλη

Δύο απαλλαγές κάνουν τη δουλειά:

• Πλήρης απαλλαγή όπου η μεταβίβαση αφορά συναλλαγή που υπόκειται σε ΦΠΑ
• Απαλλαγή 50% όπου η συναλλαγή δεν υπόκειται σε ΦΠΑ

Το Τμήμα Κτηματολογίου δημοσιεύει υπολογιστή. Προσοχή στη δική του σημείωση: ο υπολογιστής δεν εφαρμόζει την απαλλαγή του 50%, οπότε για αγορά χωρίς ΦΠΑ δείχνει περίπου το διπλάσιο από αυτό που θα πληρώσετε.

Τίτλοι και κατάθεση του πωλητηρίου

Η σημαντικότερη προστασία σε μια κυπριακή αγορά είναι η κατάθεση του πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο. Αυτή στέκεται ανάμεσα σε εσάς και στους πιστωτές του επιχειρηματία ανάπτυξης όσο δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι.

Ρωτήστε πριν υπογράψετε: υπάρχουν ξεχωριστοί τίτλοι για τη μονάδα; Αν όχι, πότε θα υπάρξουν και τι ισχύει στο μεταξύ.

Αν πρόκειται να το ενοικιάσετε

Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται, φέρει εισφορά ΓεΣΥ, και σας φέρνει στους κανόνες του άρθρου δικαιώματα ενοικιαστή και ιδιοκτήτη — κυρίως στο αν το ακίνητο εμπίπτει στο ενοικιοστάσιο, που κρίνεται από το αν συμπληρώθηκε μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 1999.

Όπου εφαρμόζεται η αμυντική εισφορά, το καθεστώς non-dom αλλάζει την αριθμητική.

Πού πάει στραβά

Δεν ελέγχουν την άδεια. Οι αριθμοί οφείλουν να είναι στην αγγελία.

Θεωρούν την άδεια αγοράς τυπικότητα για αργότερα.

Χάνουν το όριο των δύο μονάδων. Ισχύει συνολικά για το ζευγάρι.

Πληρώνουν χαρτόσημο που δεν υπάρχει πια σε συμβόλαιο του τρέχοντος έτους.

Εμπιστεύονται τον αριθμό του υπολογιστή σε αγορά χωρίς ΦΠΑ.

Δεν ρωτούν για τίτλους πριν υπογράψουν.

Πώς βοηθούμε

Δεν είμαστε αδειούχοι κτηματομεσίτες και δεν πουλάμε ακίνητα. Η Κύπρος αδειοδοτεί αυτό το επάγγελμα, και όπου χρειάζεται μεσίτης σας συστήνουμε αδειούχο, αφού πρώτα ελέγξουμε την εγγραφή του.

Αναλαμβάνουμε ό,τι περιβάλλει την αγορά: την άδεια COMM 145 και τον φάκελό της, πιστοποιημένες μεταφράσεις, apostille για έγγραφα από το εξωτερικό, τον φορολογικό σας αριθμό και την πλευρά της διαμονής αν η αγορά είναι μέρος μετακόμισης.

Και το κομμάτι που δεν είναι χαρτιά: ζούμε εδώ και δουλεύουμε σε όλο το νησί — Λάρνακα, Λεμεσό, Λευκωσία, Πάφο, Αμμόχωστο. Ποιες περιοχές ταιριάζουν σε ποια ζωή, πώς είναι ένας δρόμος τον Αύγουστο, πόσο πραγματικά παίρνει η διαδρομή για το σχολείο — θα σας πούμε ό,τι ξέρουμε από την εμπειρία μας, ξεχωρίζοντας τη γνώμη από το γεγονός.

Αν η αγορά αποσκοπεί και σε διαμονή, αυτό είναι η άδεια 6(2) — και η διαδρομή του χρήματος μετρά όσο και η τιμή.