Δικαιώματα ενοικιαστή και ιδιοκτήτη στην Κύπρο: ο νόμος

Σχεδόν όλα όσα γράφονται για «δικαιώματα ενοικιαστή στην Κύπρο» περιγράφουν έναν νόμο που μάλλον δεν σας αφορά.

Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος προστατεύει μια συγκεκριμένη και συρρικνούμενη ομάδα μισθώσεων. Για όλους τους υπόλοιπους — δηλαδή για τους περισσότερους που νοικιάζουν σήμερα οπουδήποτε στην Κύπρο — τα δικαιώματα είναι ό,τι λέει το συμβόλαιο και κρίνονται στα τακτικά δικαστήρια. Το πρώτο που πρέπει να ξεκαθαρίσετε είναι σε ποια πλευρά αυτής της γραμμής βρίσκεστε.

Η γραμμή: ποια ακίνητα καλύπτει το ενοικιοστάσιο

Βάσει του Νόμου, ένα ακίνητο καλύπτεται μόνο αν ισχύουν και τα δύο:

• Είναι κατοικία ή κατάστημα εντός περιοχής που έχει κηρυχθεί «ελεγχόμενη» από το Υπουργικό Συμβούλιο, με διάταγμα δημοσιευμένο στην επίσημη εφημερίδα
• Το κτίριο συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999

Η ημερομηνία είναι καρφωμένη στον ορισμό και δεν έχει μετακινηθεί. Πολυκατοικία του 2005, του 2015 ή του περασμένου χρόνου δεν εμπίπτει, όπου κι αν βρίσκεται.

Το Υπουργικό Συμβούλιο οφείλει να επανεξετάζει τις ελεγχόμενες περιοχές τουλάχιστον κάθε πέντε χρόνια.

Ο πρακτικός έλεγχος: αν το κτίριο χτίστηκε σε αυτόν τον αιώνα, κλείστε τα άρθρα για το ενοικιοστάσιο. Η προστασία σας είναι το συμβόλαιο.

Η δεύτερη γραμμή: είστε θέσμιος ενοικιαστής;

Η ουσιαστική προστασία συνδέεται με τον θέσμιο ενοικιαστή — στον Νόμο, τον ενοικιαστή που κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.

Δηλαδή η προστασία αρχίζει όταν τελειώσει η αρχική συμφωνημένη περίοδος και εσείς παραμείνετε. Κάποιος στον πρώτο χρόνο διετούς συμβολαίου σε διαμέρισμα του 1980 δεν είναι ακόμη θέσμιος ενοικιαστής· ο ίδιος στον τρίτο χρόνο συνήθως είναι.

Αυξήσεις ενοικίου

Για ελεγχόμενο ακίνητο ο Νόμος είναι συγκεκριμένος, και αφορά κυρίως τον χρόνο:

• Αίτηση στο Δικαστήριο για καθορισμό δίκαιου ενοικίου δεν καταχωρίζεται πριν περάσουν δύο χρόνια από τότε που ο ενοικιαστής πήρε κατοχή, ή από την τελευταία αύξηση ή μείωση
• Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής μπορούν να συμφωνήσουν γραπτώς αύξηση, εφόσον δεν υπερβαίνει το εκάστοτε καθοριζόμενο ανώτατο ποσοστό και εφόσον έχει περάσει η ίδια διετία

Το ανώτατο ποσοστό ορίζεται περιοδικά με διάταγμα και όχι μέσα στον Νόμο, οπότε αλλάζει. Ελέγξτε το ισχύον διάταγμα πριν συμφωνήσετε οτιδήποτε — είναι το νούμερο που έχει τις περισσότερες πιθανότητες να είναι ξεπερασμένο όπου κι αν το διαβάσατε.

Εκτός ενοικιοστασίου δεν υπάρχει κανένα νόμιμο πλαφόν. Το ενοίκιο είναι ό,τι λέει το συμβόλαιο.

Καθυστερήσεις και έξωση

Εδώ ο Νόμος προστατεύει περισσότερο, και οι αριθμοί αξίζει να είναι ακριβείς. Για θέσμιο ενοικιαστή ελεγχόμενου ακινήτου το Δικαστήριο διατάζει ανάκτηση κατοχής μόνο σε καθορισμένες περιπτώσεις. Οι δύο συνηθέστερες:

Καθυστερημένα ενοίκια. Το ενοίκιο πρέπει να καθυστερεί 21 ημέρες ή περισσότερο μετά την επίδοση γραπτής ειδοποίησης απαίτησης, χωρίς να προσφερθεί πληρωμή πριν την καταχώριση της αίτησης. Ενοίκιο που στάλθηκε με συστημένη επιστολή θεωρείται προσφερθέν.

Και μετά μια δεύτερη ευκαιρία: το Δικαστήριο δεν διατάζει ανάκτηση κατοχής αν ο ενοικιαστής πληρώσει ό,τι οφείλει εντός 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης — εκτός αν δεν πλήρωνε συστηματικά κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.

Οχληρία. Συμπεριφορά που συνιστά οχληρία ή διαρκή ενόχληση για πρόσωπα στο ίδιο ή γειτονικό ακίνητο, ή παράνομη χρήση του ακινήτου.

Αν εκδοθεί διάταγμα σε υπόθεση καθυστερημένων ενοικίων, το Δικαστήριο μπορεί να ορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης, και αυτός δεν μπορεί να είναι μικρότερος των 90 ημερών.

Ο ιδιοκτήτης ας διαβάσει ξανά τη σειρά: γραπτή ειδοποίηση, 21 ημέρες, αίτηση, 14 ημέρες περιθώριο εξόφλησης, και μετά τουλάχιστον 90 ημέρες για αποχώρηση. Δεν είναι γρήγορη διαδικασία, ούτε είναι σχεδιασμένη να είναι.

Πού πάνε οι διαφορές

Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων εκδικάζει διαφορές βάσει του Νόμου 23/83 — ένα ανά επαρχία. Συντίθεται από Πρόεδρο με τα προσόντα Επαρχιακού Δικαστή και δύο μέλη, που ορίζονται για κάθε υπόθεση από επαρχιακούς καταλόγους εγκεκριμένους από το Ανώτατο Δικαστικό Συμβούλιο.

Για μίσθωση εκτός ενοικιοστασίου, η διαφορά είναι συνήθης αγωγή συμβολαίου στο Επαρχιακό Δικαστήριο.

Εγγυήσεις

Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος δεν ρυθμίζει την εγγύηση. Δεν υπάρχει νόμιμο πλαφόν, ούτε κρατικό σχήμα φύλαξης, ούτε καθορισμένος κατάλογος επιτρεπόμενων παρακρατήσεων.

Άρα το συμβόλαιο τα κρίνει όλα:

• Γράψτε το ποσό και για τι είναι
• Γράψτε τι μπορεί να παρακρατηθεί — απλήρωτα ενοίκια και ζημιές πέρα από τη φυσιολογική φθορά είναι ο συνήθης τύπος
• Καταγράψτε την κατάσταση στην αρχή, με φωτογραφίες με ημερομηνία, και ξανά στο τέλος. Σχεδόν κάθε διαφορά για εγγύηση είναι στην ουσία διαφωνία για το πώς ήταν το διαμέρισμα την πρώτη μέρα
• Συμφωνήστε πότε επιστρέφεται, με συγκεκριμένο αριθμό ημερών

Η εγγύηση δεν είναι ενοίκιο. Ενοικιαστής που δεν πληρώνει τον τελευταίο μήνα «επειδή κρατάτε εγγύηση» είναι σε καθυστέρηση, και αυτό ξεκινά το παραπάνω ρολόι.

Το γραπτό συμβόλαιο

Γράψτε τουλάχιστον: τα μέρη, το ακίνητο, το ενοίκιο και πότε οφείλεται, τη διάρκεια, την εγγύηση και τους κανόνες της, ποιος πληρώνει ποιους λογαριασμούς, ποιος επισκευάζει τι, και την προειδοποίηση που οφείλει κάθε πλευρά.

Το ενοικιαστήριο δεν χρειάζεται πλέον χαρτοσήμανση. Το γενικό χαρτόσημο στα έγγραφα καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026. Το χαρτόσημο 5 € για apostille και τα 2 € στην πιστοποιημένη μετάφραση είναι ξεχωριστά και παραμένουν.

Η εγγραφή μίσθωσης στο Τμήμα Κτηματολογίου είναι ξεχωριστό βήμα με δική του ισχύ, και αξίζει να ρωτήσετε για μακροχρόνια μίσθωση.

Αν είστε ο ιδιοκτήτης

Η εκμίσθωση είναι φορολογητέο εισόδημα. Δηλώνεται, φορολογείται, και το εισόδημα από ενοίκια φέρει και εισφορά ΓεΣΥ. Όπου εφαρμόζεται η αμυντική εισφορά, το καθεστώς non-dom αλλάζει την εικόνα — και αυτό τακτοποιείται πριν μπει το πρώτο ενοίκιο, όχι στην πρώτη δήλωση.

Χρειάζεστε και σωστά στοιχεία: δικό σας φορολογικό αριθμό και αξιόπιστη ταυτοποίηση του ενοικιαστή.

Πού πάει στραβά

Θεωρούν ότι ισχύει το ενοικιοστάσιο. Οι περισσότερες σύγχρονες μισθώσεις δεν καλύπτονται. Ελέγξτε την ημερομηνία αποπεράτωσης.

Θεωρούν ότι δεν ισχύει. Αν το κτίριο είναι όντως προ του 2000 και σε ελεγχόμενη περιοχή και μείνατε μετά την πρώτη περίοδο, η προστασία είναι πραγματική.

Θεωρούν την εγγύηση ενοίκιο τελευταίου μήνα. Δεν είναι, και έτσι δημιουργείται καθυστέρηση.

Χωρίς καταγραφή και φωτογραφίες. Τότε η διαφωνία είναι μνήμη εναντίον μνήμης.

Προφορική συμφωνία. Νόμιμη και άχρηστη τη στιγμή που μετράει.

Πληρωμή ενοικίου μετρητά χωρίς απόδειξη. Πληρώνετε με έμβασμα ή παίρνετε απόδειξη κάθε φορά. Στη διαδικασία καθυστερημένων ενοικίων η απόδειξη πληρωμής μπορεί να χρειαστεί για να γίνει καν δεκτή η απάντησή σας.

Πώς βοηθούμε

Ετοιμάζουμε και ελέγχουμε ενοικιαστήρια στα ελληνικά, αγγλικά και ρωσικά, ώστε και οι δύο πλευρές να διαβάζουν το ίδιο πράγμα: κανόνες εγγύησης, κατανομή επισκευών και προθεσμίες προειδοποίησης, γραμμένα απλά.

Ελέγχουμε αν ένα ακίνητο εμπίπτει στο ενοικιοστάσιο πριν ξεκινήσει η διαφορά, γιατί αυτή η απάντηση κρίνει ποιο δικαστήριο, ποιο χρονοδιάγραμμα και ποια δικαιώματα ισχύουν. Και αναλαμβάνουμε τα σχετικά έγγραφα.