Покупка недвижимости на Кипре: разрешение, сборы, агент

Начнём с того, что защищает вас сильнее всего и что почти никто не проверяет: на Кипре деятельность агента по недвижимости лицензируется.

По Закону об агентах по недвижимости 2010 года заниматься этим может только тот, кто внесён в Реестр агентов по недвижимости и имеет лицензию Совета агентов по недвижимости. И закон прямо описывает, как это проверить.

Как проверить того, кто продаёт вам жильё

Зарегистрированный и лицензированный агент обязан:

• Указывать слова «зарегистрированный и лицензированный агент по недвижимости», а следом регистрационный номер и номер годовой лицензии, на каждом документе и в каждом объявлении, используемом в работе
• Иметь офис, где сертификат о регистрации и лицензия вывешены на видном месте
• Разместить на фасаде офиса имя, те же слова и регистрационный номер

Проверка простая: ищите номера в объявлении. Если в объявлении нет регистрационного номера и номера лицензии, разместивший его либо не имеет лицензии, либо не соблюдает закон, — и то и другое повод осторожнее относиться к своему депозиту.

Реестр ведёт Совет агентов по недвижимости, и там подтвердят, есть ли человек в реестре.

Разрешение на покупку, если вы не гражданин ЕС

Граждане третьих стран — включая иностранные компании и компании под контролем иностранцев — обязаны получить разрешение районной администрации до приобретения недвижимости.

• Форма COMM 145, подаётся в администрацию того района, где находится объект
• Пошлина не взимается
• Две-три недели на рассмотрение

Что можно купить

Разрешение выдаётся либо на:

• Участок или неразделённую землю до 4 000 кв. м для строительства жилья для собственного проживания — супругам выдаётся совместное разрешение; либо
• До двух объектов, которые могут быть на разной стадии готовности: два жилых помещения, либо жильё и магазин до 100 кв. м, либо жильё и офис до 250 кв. м

Ограничение действует на пару суммарно, а не на каждого.

Что приложить к заявлению

• Съёмку участка
• Копию титула
• Копию разрешения на планировку — только если на квартиру или дом не выданы отдельные титулы; для участков в процессе раздела — копию разрешения на раздел
• Копию договора купли-продажи
• Поэтажные планы дома или квартиры
• Подтверждение финансового положения
• Копии паспортов заявителей и их супругов
• Свидетельство о браке с заверенным переводом — если оно не на греческом или английском и только когда у супругов разные фамилии, а в паспорте жены не указана фамилия мужа

Гербовый сбор: что изменилось и что до сих пор написано на официальной странице

Законы о гербовом сборе 1963–2025 годов отменены с 1 января 2026 года.

Документ, составленный и подписанный хотя бы одной стороной 1 января 2026 года или позже, гербовым сбором не облагается. Документ, подписанный хотя бы одной стороной до 31 декабря 2025 года, облагается по старому закону, и его по-прежнему нужно штамповать по прежней процедуре.

Обратите внимание: на странице Министерства внутренних дел о покупке недвижимости в перечне документов до сих пор значится договор купли-продажи «с проставленным гербовым сбором». Для договора, подписанного в этом году, такого требования больше нет. Если в кабинете его требуют, ссылайтесь на уведомление об отмене.

Марка 5 € за апостиль и 2 € на заверенном переводе — отдельные сборы, они остались.

Сборы за перевод собственности

Основную роль играют два освобождения:

• Полное освобождение, если сделка облагается НДС
• Освобождение 50%, если сделка НДС не облагается

Департамент земель и съёмок публикует калькулятор сборов. Важна его собственная оговорка: 50-процентное освобождение в калькулятор не заложено, поэтому для покупки без НДС он показывает примерно вдвое больше, чем вы заплатите.

Титулы и депонирование договора

Главная защита при покупке на Кипре — депонирование договора купли-продажи в Земельном кадастре. Именно оно стоит между вами и кредиторами застройщика, пока отдельные титулы ещё не выданы.

Спросите до подписания: выданы ли на этот объект отдельные титулы? Если нет — когда будут и что происходит в это время. Именно этот вопрос обошёлся покупателям на Кипре дороже всех остальных.

Если вы будете сдавать

Доход от аренды облагается налогом, с него платится взнос GESY, и вы попадаете в правила из статьи права арендатора и арендодателя — прежде всего в вопрос, подпадает ли объект под контроль аренды, а это зависит от того, завершено ли здание до 31 декабря 1999 года.

Там, где применяется налог на оборону, арифметику меняет статус non-dom, и решать это стоит до первой арендной платы.

Где чаще всего ошибаются

Не проверяют лицензию. Номера обязаны быть в объявлении. Их отсутствие — тоже информация.

Считают разрешение формальностью на потом. Покупателю не из ЕС оно нужно, и подаётся оно в районе, где находится объект.

Упускают лимит в два объекта. Он действует на пару суммарно, поэтому купить «по одному на каждого» не выход.

Платят гербовый сбор, которого больше нет, по договору, подписанному в этом году.

Верят цифре калькулятора при покупке без НДС — освобождение 50% в него не заложено.

Не спрашивают про титулы до подписания и не депонируют договор в кадастре после.

Чем мы помогаем

Мы не лицензированные агенты по недвижимости и недвижимость не продаём. На Кипре это лицензируемая деятельность, и там, где нужен агент, мы знакомим вас с лицензированным и сначала проверяем его регистрацию.

Мы делаем то, что вокруг покупки: разрешение COMM 145 и комплект документов к нему, заверенные переводы, апостили на документы из-за рубежа, ваш налоговый номер и сторону с ВНЖ, если покупка — часть переезда.

И, честно говоря, ту часть, которая вообще не про бумаги: мы здесь живём и работаем по всему острову — Ларнака, Лимассол, Никосия, Пафос, Фамагуста. Какие районы под какую жизнь подходят, каково на этой улице в августе, сколько на самом деле занимает дорога в школу — расскажем то, что знаем сами, и отдельно скажем, где это мнение, а где факт.

Если покупка должна дать ещё и вид на жительство, это разрешение 6(2) — и путь денег там важен не меньше цены.